La Audiencia Provincial de Madrid ha declarado que una mujer es la legítima dueña de un piso en el barrio madrileño del Pilar pese a que su nombre jamás figuró en el Registro de la Propiedad, donde el inmueble constaba desde los años sesenta a nombre de la constructora José Banús S.A. La sentencia, basada en la figura de la usucapión extraordinaria, pone freno a la cadena de traspasos que llevó ese piso —junto a otras 67 fincas en situación similar— a manos de sociedades especializadas en la llamada «revalorización de activos», un eufemismo habitual en el sector para denominar la presión a inquilinos y propietarios de hecho con el objetivo de forzar su salida.

El caso arranca en 1963, cuando el piso, todavía en construcción, fue adquirido mediante contrato privado a José Banús S.A. Sin embargo, al formalizarse la división horizontal de la finca, la constructora inscribió el inmueble a su nombre en el Registro el 31 de enero de 1964, circunstancia que en aquel momento pasó inadvertida para el comprador. Años después, el piso cambió de manos dos veces más —primero a una sobrina del comprador original, en 1966, y luego a la hija de esta, en 1972— siempre mediante documentos privados, ninguno de los cuales llegó nunca al Registro. Para complicar aún más la cadena documental, la escritura pública de 1970 quedó en suspenso porque el representante del vendedor no pudo acreditar el poder que alegaba tener, y ese poder nunca se presentó.

Cuatro décadas de recibos y alquileres, prueba determinante ante el tribunal

A pesar de la ausencia de inscripción registral, la actual propietaria ejerció durante décadas todos los actos propios de una dueña: abonó el IBI y las cuotas de la comunidad, gestionó sucesivos contratos de arrendamiento y declaró los ingresos correspondientes ante la Agencia Tributaria. Desde el fallecimiento de su madre en 1983, fue ella quien asumió por completo la gestión del inmueble. Ese historial continuado fue precisamente el que el tribunal valoró para reconocer su dominio por usucapión extraordinaria, una figura legal que permite adquirir la propiedad por la posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante un plazo determinado, con independencia de lo que indique el Registro.

El desencadenante inmediato del conflicto fue el concurso de acreedores de José Banús S.A. En el marco de ese proceso, el administrador concursal incluyó en la masa liquidable hasta 68 fincas registradas a nombre de la constructora, sin verificar si existían propietarios de hecho que las hubieran adquirido décadas atrás. El paquete completo fue adjudicado a Beocho Arkitecture S.L. por 551.000 euros en conjunto, una cifra que pone en perspectiva el escaso valor que se otorgó a la due diligence sobre la situación real de cada inmueble. La propia escritura de compraventa recogía que el vendedor declaraba desconocer quién ocupaba o arrendaba cada finca.

La conexión entre Beocho y Banús, y la entrada de los fondos

Lo que refuerza las dudas sobre la diligencia del proceso es que Beocho Arkitecture S.L. y José Banús Internacional Promotora y Financiera S.A. compartían administradora única: Ana Belén Garrido Zambudio. Es decir, quien vendió y quien compró en nombre de sus respectivas sociedades era, en la práctica, la misma persona. A partir de ahí, varias de las viviendas adquiridas por Beocho fueron revendidas a sociedades como Saint George Investment y EON Capital, identificadas en las informaciones sobre el sector como vehículos típicos del negocio de presión sobre ocupantes.

En el caso concreto que ha resuelto la Audiencia, la afectada recibió en enero de 2020 un requerimiento de Beocho instándola a contactar con la empresa para «dirimir las controversias». Para entonces, llevaba años litigando para inscribir la casa a su nombre: un primer intento entre 1997 y 2001 resultó infructuoso por la pérdida de los documentos de compraventa originales. El segundo, iniciado en 2018 ante el Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid y trasladado posteriormente al Juzgado de lo Mercantil número 6 —el mismo que tramitaba el concurso de Banús—, culminó con la sentencia favorable que ahora confirma la Audiencia Provincial.

El fallo tiene relevancia más allá del caso individual. Otras propietarias en situación similar, según se ha conocido, no han corrido la misma suerte o aún tienen sus procedimientos pendientes de resolución. El patrón que describe este expediente —compras antiguas con documentación incompleta, fincas inscritas a nombre de la promotora original y procesos concursales que no depuran la situación real de cada activo— es el caldo de cultivo sobre el que operan estas empresas. La sentencia demuestra que los tribunales pueden cortar esa cadena, pero el coste para las víctimas —años de pleitos, documentación perdida, presiones— es considerable.